无论你是第一次买房还是已经买房，在荷兰买房都面临着一系列独特的挑战。我们把这个指南放在一起，帮助你度过这个非常特殊的购买。为了使它尽可能的全面，我们得到了首领这，拥有超过20年的经验，IQ Makelaars为我们提供帮助。如果你准备好购买，我们建议马上和他预约！如果你想了解更多关于购买房产的信息，请继续阅读!
外国人可以在荷兰购买房产吗?
你说的没错购买既可以作为主要住所，也可以作为购买出租财产。请记住，当你与雇主有长期合同时，更容易安排融资。还要记住，如果你有临时居留证，贷款人可能会限制融资的金额。
买房前要问自己几个问题
虽然买房可能看起来既可怕又令人兴奋，但你要做的第一件事是决定买房对你来说是否有意义。有几件事要问你自己:
- 你打算在荷兰呆多久?
- 你打算在那所房子里住多久(或者你打算把它租出去)?
- 你在寻找什么样的房子或公寓，弄清楚你的需求，这样你就可以集中精力搜索。
- 你打算租出去还是自己住?
- 你每月可以拨出多少钱供按揭?
- 你是和别人一起买还是自己买?
- 如果你的收入突然减少了，你能多容易找到工作?
- 你每个月要花多少钱付房租?
在荷兰买房的优势
- 幸福——拥有自己的家是一种非常特别的感觉
- 你可以随心所欲地重新装饰。
- 从长远来看，这是一项很好的投资，如果操作得当(合适的地点等)。
- 抵押贷款的利息是可以免税的。
决定在哪里买
决定在哪里买房是开始找房的第一步。这在很大程度上取决于你自己，从预算到长期或短期计划。一些城市，作为一个国际人士，你会很舒服(因为有一个庞大的国际社会):
- 阿姆斯特丹
- 哈勒姆
- 莱顿
- 海牙
- 乌特勒支
- 格罗宁根
- 埃因霍温
- 马斯特里赫特
你的预算和你能借多少钱
为你的财产融资
正如你所想象的，没有太多的人(更不用说国际上的人)在他们的银行账户里有6位数的金额。所以，如果你没有能力一次性支付所有的房产，你就需要抵押贷款。为了做到这一点，你应该访问银行或抵押贷款经纪人。
去银行
去银行是个不错的开始。货比三家，从一家银行到另一家银行，争取最优惠的价格也是一个好主意。请记住，银行通常只会从他们的业务中提供抵押贷款。虽然这将节省你的成本抵押贷款经纪人，你收到的建议将最有可能是针对你获得抵押贷款的银行。然而，一些银行会奖励现有客户，如果他们有抵押贷款的话。
拜访抵押贷款经纪人
相反，你可以访问抵押贷款经纪人申请和安排抵押贷款。请记住，抵押贷款经纪人有许多贷款人，所以他们可以安排交易的基础上，多方帮助选择什么是正确的。一个非常有趣的注意是，抵押贷款经纪人(不像在美国和加拿大这样的国家)不会从贷款人那里获得回扣或费用。在荷兰法律中，这是故意这样做的，以确保抵押贷款经纪人代表支付他们的人(你)。一个好的抵押贷款经纪人可以加快这一过程，了解市场格局，并可以与更适合外籍人士的独特贷款机构合作。请记住，购买抵押贷款和你的主要住所抵押贷款之间有很大的区别，所以如果你打算搬回家，把你的财产作为投资，一定要找到一个可以妥善安排的经纪人。
你的抵押贷款需要考虑的一些事情:
- 你希望利率固定多长时间(5年、10年、15年、20年)?
- 你打算把房子租出去吗?
- 你愿意分几年一次付清吗?
- 你每月能付多少钱?
- 确保所有与抵押贷款相关的成本都是这样的(比如抵押贷款的利息是可以免税的)
没有长期合同或自由职业者/企业家，没问题
如果你没有永久合同，或者你是自由职业者，获得抵押贷款可能具有挑战性。这里有一些技巧和技巧来解决这个问题。例如，询问你的雇主是否有意长期雇用你。一些银行，比如荷兰合作银行甚至开始向企业家和企业提供1年的抵押贷款(而不是大多数银行要求的3年)。
按揭文件
正如你可以想象的那样，有相当多的文件需要提供，从工资单，个人信息，和许多其他文件。请记住，金融服务行业是非常严格的监管，所以你的抵押贷款经纪人或贷款人会有大量的文件向你解释(例如，如果你失去了工作或无法支付抵押贷款会发生什么)。
请记住，没有正式的“批准”，直到你实际收到抵押贷款提供商的书面报价并签署。此报价通常在购买合同(KOOPAKTE)由双方签署并发送给贷款人后提供。所以抵押贷款将在稍后阶段被批准。然而，在开始你的住房搜索之前，与抵押贷款经纪人见面是明智的，因为它会让你对你的预算有一个想法，并表明你能得到多少根据你的收入来借钱．记住，你可以在海外拥有大量资产，银行里也有大量应急现金，但决定你能借多少钱的是你的收入。如果你打算开始创业，或者从一份稳定的永久合同中换雇主，那么加快一点并获得抵押贷款可能是明智的(提示:不要告诉你的贷款人或经纪人!)
到哪里去找房子?(这是一个狡猾的把戏!)
在荷兰，大部分待售房产都出现在广告上funda.nl．Funda允许您按区域、预算和各种类型的特征进行搜索。
此外，如果你想知道业主为房产支付了多少钱，你可以在当地的土地登记处看到Kadaster．只要付一小笔钱，你就能得到一些关于房产的好数据。当然，在所有的生活中，有一个良好的关系房地产经纪人也会有很大的帮助。在这里，在别人之前迈出第一步是一个巨大的优势。找个合适的经纪人，这就是你的现实。
使用地产代理
我们从国际人士那里收到的许多问题之一是，他们是否应该使用房地产代理。使用房地产中介有利有弊。最直接的问题是成本(一般在2500欧元-房产价值的2%之间)。然而，合适的房地产经纪人可以帮助你完成以下一些项目(请记住每个房地产经纪人都是不同的):
- 协助您进行搜索，并为您提供市场建议
- 提供尚未上市的内部信息和物业信息
- 确保你从法律的角度遵循程序
- 在探访期间陪伴你
- 确保你没有在房产上开出过高的价格。查看我们之前写的一篇文章竞标房子的10个技巧
- 有一个房地产经纪人会让你成为一个更可信的买家，所以即使你的出价比别人低，有一个房地产经纪人会帮助你的地位
- 准备好报价，代表你去谈判
- 确保你准备好了所有的文件
- (在某些情况下)帮助你翻译
- 陪你去公证处
- 一些房地产经纪人甚至会管理装修并帮助你设置实用程序．
确保你选择的房地产代理是在以下方面工作的，或类似于，IQ Makelaars无治疗无报酬．记住，这里有两方:买方和卖方。不要依赖卖方的房产经纪人，你需要花钱雇的人来代表你．
荷兰部分地区的租赁持有制度(erfpacht)
在荷兰的一些地区(主要是阿姆斯特丹)，有可能，而且很常见，拥有一处房产，但你不拥有它所建的土地。在大多数情况下，市政当局拥有土地，你必须每年支付土地使用费。金额每49年或99年协商一次。你离续签日期越近，对房子价值的影响就越大，因为你每年要支付的金额是不确定的。这通常是因为erfpacht的年费很可能会增加。请记住，土地可能是从公司或公司等私人实体租赁的。在这里要非常小心，因为它不再是荷兰政府的控制，所以你可能会受到私人组织的摆布。这是不常见的，但我们认为我们会提到它!
震惊国际的事情
最令国际人士震惊的一件事是房地产经纪人会为你做的访问次数。并不是所有的房地产经纪人都这样做，但例如，许多房地产经纪人会免费带你参观5或10处房产。在那之后，你可能需要支付一笔费用。如果你觉得你需要有人和你一起参观每一处房产，在寻找合适的房地产经纪人时要记住这一点。
买房的成本是什么?
Kosten koper (K.K.) vs. Vrij op naam V.O.N
你经常会在funda上看到这些缩写之一的房子。它们的基本意思是:
这些科佩尔
买方支付购买房产的所有相关费用，如转让税、抵押贷款和所有权契据的公证费。这适用于你不是从开发商/建筑商那里购买的房子，也就是说，你通常不是第一个住在里面的人。
Vrij Op Naam (von)
这主要适用于新建公寓。转让费用、卡达斯特注册、公证费以及与所有权契约相关的费用均由卖方承担。记住，卖家还要支付21%的增值税!
科斯滕·科佩尔的崩溃(K.K)
以下是你可以从公证人的概述中找到的一些行项目afrekening aankoop或结算购买单据。
- 房地产经纪人:2.500欧元到房产的2%
- 公证员:1.500 - 2.500欧元(含宣誓翻译)
- 抵押顾问(2.500 - 3.000欧元)
- 透支(K.K):购买价格的2%
- Waarborg -银行保函(可选)约350(最多)
- 基本检验费用- 500-750欧元*
- 其他费用，如土地注册费用和核实您的个人资料- 100欧元。
*如果需要使用更专业的设备进行额外检查，您很可能需要支付500-600欧元以上的费用。
费用以年使用量为基础，您将承担以下费用(按比例):
- 水系负荷特征-水板税
- VvE - Vereniging van eigenaars(业主协会)
- 排污费
- Gebruikersbelasting -财产税
- 解决设施费用:煤气，水，电
业主协会(VvE)
并非所有属性都有VvE。这主要适用于公寓楼。VvE开会并就有关物业共享区域(如走廊、屋顶等)的各种动议和预算进行投票。重要的是要检查建筑的未来预算，以确保没有意外。一旦你获得房产，你很可能每月向VvE支付费用。你需要知道这笔费用，这样你就可以a)支付它，b)计划你的财务。
采购合同(Koopakte)
一旦你或你的地产代理就有关条款达成一致，卖方或他们的地产代理(Jarl也可以帮你卖房子，供你参考)．这将规定所有与购买，销售和使用财产相关的条款和条件。这些通常是相当标准的。
购买合同通常是一份很长的荷兰文文件。有许多条款，所以你想让你的房地产经纪人，你的抵押贷款经纪人和律师(除了公证员)来查看它。这就是我们的建议，可以让你更加安心。请记住，虽然大多数合同都是标准的，但通常也有非标准的条款需要谈判。例如:如果在购买后发现房子内有损坏(检查没有发现)和/或包括家具或其他物品。
逃脱条款(Ontbindende voorwaarden)
请记住，当你签房子的购买合同时，你有一个所谓的denktermijn(冷却期)这是一个3个工作日的时间内，你可以解除签署的合同。这是荷兰法律的标准规定，如果你在最后时刻改变主意，有时可以帮你一把。它可以让你离开合同，被认为是一段冷静期，以确保双方都彻底考虑过。这是荷兰法律规定的!永远把每个人的最大利益放在心上，真正理解人性。一旦冷静期结束，就会出现“onbindende voorwaarden”，即你可以不受惩罚地退出合同的条件。这些通常包括:
- 无法获得融资(抵押)。你需要在银行的拒绝信中证明这一点。
- 建筑检验报告表明偏离，超出合同规定的金额。(例如，如果建筑检查规定需要10,000欧元的维修费用，而购买合同规定，如果检查显示需要5,000欧元的维修费用，你有权解除合同)
请记住，如果你从投资者那里购买房产，请确保那里目前没有租户，以避免以后出现问题。在你决定签约之前，一定要先参观一下房子。这听起来像是常识，但我们可以向你保证，常识并不总是那么普遍。情绪有时会碍事。
处罚
如果你决定违反合同并在冷静期后离开，那么被处以房屋价值10%的罚款是很常见的。这就是为什么有时需要银行担保，或者你需要把房产价值的10%寄给公证处，一旦交易完成，你就会收到购买房子所需费用的差额(例如首付、公证费、土地注册等)。为了确保安全，所有的手续都由公证员办理。
财产评估
为了获得抵押贷款，房产的价值需要由银行提供。taxateur'或求值器。请记住，你能获得的最大抵押贷款不会超过评估人员提供的财产价值。因此，如果房产的价值是35万欧元，而你的出价是40万欧元，你需要支付至少5万欧元的首付来弥补差额。请记住，你可以随时要求评估人员增加金额，或者让你的房地产经纪人或抵押贷款顾问为你这样做。有些人可能会决定帮助你，而有些人可能不会(因为这有点违反规则)。
WOZ-waarde
在荷兰，财产税是基于你的WOZ-waarde评估。换句话说，根据你的财产价值。WOZ-waarde由市政当局编制，评估你的房屋和财产的价值，并代表你的税收来源。你的WOZ-waarde将永远低于市场价值。在每年年初，每个财产所有者都会收到他们的WOZ-waarde(通常在2月)，上面写着他们前一年的财产价值。这个数字决定了一切，从租金到水系统税到遗产税(以及更多)。
获得抵押贷款
一旦你签署了合同，向贷款人或你的抵押贷款顾问提供了必要的文件，你就会收到贷款人的报价。一定要仔细看一遍，明白你签约的是什么。这包括抵押贷款的各种条款。术语的例子包括(但不限于):
- 你是否可以出租你的房子
- 利率
- 还款计划
- 提前还款条件
- 按揭期限
如果你对这些条款满意，而且对你有意义，你就可以接受抵押贷款并签署协议。
去公证处领取钥匙
公证几乎是购买房产的最后一步。通常，在你预约公证的当天或临近，所有相关各方都会对房屋进行最后的检查。这是为了确保房子是你买的时候的样子。你永远不知道一对正在离婚的夫妇什么时候会往墙上扔东西，或者在你最后一次看房子或签合同的时候是否发生过入室盗窃。你永远不会知道。
从公证人那里，你很可能会收到以下文件(可能包括其他文件):
- 抵押契据
- 阿克特·范·莱弗林(房产契约)
- Kadaster注册(土地注册处文件)
在公证员那里，你将签署抵押贷款和财产契约，在去公证员那里之前，确保你已经阅读并理解了它们。不要犹豫，四处打听，或者把它们发给你的律师。许多国际人士会争辩说，不需要额外的律师，也许不是，然而，我们相信有一双独立的法律眼睛从来没有坏处。请独立律师为你审查文件可能要多花1000欧元左右，但我们认为这是非常值得的。然而，这是这个过程中可选的一部分。
找一个Tolk或(宣誓翻译)
如果你的荷兰语水平不是很高(我们建议在B2和C1之间)，你将需要一个荷兰语宣誓翻译，这通常被称为“tolk”。请记住，如果卖方需要谈话，这是不包括在房地产买家。每一方都支付自己的翻译费用。
拿到钥匙，耶!
一旦你签了所有的文件，握了握手，看着卖家哭着要离开他们心爱的家，你就会收到钥匙。一定要问清楚每把钥匙有什么用，是哪扇门用的。确保获得各种密钥的所有副本。记住要问的关键字:
- 主入口
- 你的单位或公寓的入口和所有相关的钥匙(阳台等…)
- 邮箱
- 存储
- 米
- 车库或停车场
我们希望本指南能帮助您熟悉在荷兰购买房产的过程。记住，这是一件非常有趣和令人兴奋的事情，所以要确保你得到了所需的帮助。IQ Makelaars的Brouwer首领(+31 654 702 543)将很高兴与您一起迈出这一步，并一路帮助您。他甚至为《外国人共和国》的读者提供特别折扣!